7월 21일부터 전세시장에 불어오는 대혼란, 전세대출 축소의 충격

  7월 21일 월요일, 전세 시장에 큰 변화가 찾아옵니다. 바로 전세대출 보증 비율이 축소되기 때문인데요. 이는 단순한 수치 변화가 아니라, 시장 전반에 중대한 파장을 미칠 수 있는 정책 변화입니다. 전세를 계획하고 계신 분들이라면 반드시 주의 깊게 살펴봐야 할 뉴스입니다.

 

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1. 전세대출 보증 비율, 어떻게 바뀌나?

현재 전세대출은 주택도시보증공사(HUG), SGI 서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등에서 보증을 서주고, 은행이 이를 근거로 대출을 실행합니다. 이때 '보증 비율'이란, 만약 차주가 전세대출을 갚지 못했을 때 해당 기관이 대신 갚아주는 비율을 의미합니다.

- 지난달 6월 19일: 보증 비율이 100% → 90%로 축소

- 이번 7월 21일: 90% → 80%로 추가 축소 예정

결과적으로 두 달 사이에 총 20% 포인트가 줄어든 셈입니다. 이로 인해 전세대출이 가능한 금액 자체가 줄어들게 됩니다.

2. 얼마나 줄어들까? 현실적인 변화

대략적으로 10% 정도 전세대출 가능 금액이 줄어들 것으로 예상됩니다. 예를 들어:

- 기존: 5억 원짜리 전세 → 대출 4억 원, 자금 1억 원

- 변경 후: 대출 3.6억 원, 자금 1.4억 원 필요

이는 세입자의 자기 자금 부담 증가로 이어지며, 전세 입주에 큰 영향을 줄 수밖에 없습니다.

3. 세입자 입장에서 벌어질 일들

지금까지는 대출이 넉넉히 나와 집주인의 전세금 인상 요구에도 세입자들이 어느 정도 대응할 수 있었습니다. 하지만 이제는 대출이 줄어들기 때문에 전세금 인상 요구에 대응이 불가능해지고, 결국 다음과 같은 흐름이 예상됩니다:

1. 세입자 이탈 증가

2. 집주인의 전세금 인상 실패

3. 전세가격 하락 압력 발생

이 과정에서 혼란기에 처한 세입자들은 일시적으로 피해를 입을 수 있지만, 시장 전체적으로는 하락 안정세가 예상됩니다.

4. DSR까지 적용되면? 대출 한도는 더욱 좁아진다

현재 정부는 전세대출에 대해서도 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 추진 중입니다. 간단히 말해 소득 대비 갚을 수 있는 수준 이상은 대출이 불가하다는 원칙입니다.

- 평균 소득 357만 원 기준 → DSR 40% 적용 시 → 대출 가능 금액 약 3억 원 이하

DSR 적용만으로도 자연스럽게 전세대출 상한이 3억 원 선에 걸리는 셈이 됩니다.

5. 하반기 부동산 시장 전망

전세대출 축소 및 DSR 적용이 현실화되면 다음과 같은 변화가 예상됩니다:

- 전세 가격 하락

- 매매가 하방 압력 확대

- 내 집 마련 및 전세 계약 시점, 좀 더 유리한 환경 형성

하지만 시장은 언제든지 변동할 수 있기 때문에 정책 변화와 시장 흐름을 꾸준히 모니터링할 필요가 있습니다.

6. 결론

이번 전세대출 보증 축소 조치는 전세 시장에 중대한 전환점이 될 수 있습니다. 당장 혼란이 예상되지만, 중장기적으로는 전세가 안정화와 내 집 마련 기회의 확대로 이어질 가능성도 있습니다. 조급한 결정보다는 신중한 판단이 필요한 시점입니다.

 

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